仲量联行：2026算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理报告-260602

评估咨询服务部中国｜2026年6月joneslanglasalle.com.cn算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →目录01 市场趋势与政策环境：从“东数西算”到绿色低碳 4顶层设计持续强化，算力成为类“水电气”基础要素 5绿色低碳与算电协同，正在重塑门槛 6融资制度从“能建”走向“能退”， 资本市场框架正在成形 602重构数据中心价值逻辑 703折现率与资本化率：数据中心估价核心方法 904新能源、源网荷储与核能方案：数据中心的绿色方向 11绿电、PPA与分布式新能源 12BESS储能与源网荷储一体化 12核能、表后电源与前瞻性扩容能力 1305数据中心证券化的估值含义 142算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →摘要近年来，我国数据中心行业政策监管逻辑发生根本性转变，行业发展由早期单点式扶持迈入系统化、体系化的综合治理阶段。行业发展初期，政策重心集中在信息基础设施搭建与云计算产业普及；自2022年以来，顶层设计全面升级，国家围绕全国一体化算力布局、跨区域算力协同调度、绿色低碳能耗管控以及资本市场赋能等多个维度出台配套政策，形成多维度并行的治理体系。政策变革之下，数据中心的行业属性彻底重塑，不再是简单的不动产建设与机电工程项目，而是受到数字经济、能源管控、产业规划与金融监管共同约束、共同塑造的复合型新型基础设施。伴随数字技术快速迭代，数据中心完成产业能级跃迁，从传统机房托管基础设施，演进为承载云计算服务、人工智能训练推理、边缘计算部署以及各行业数字化转型的核心算力底座，是支撑数字经济高质量发展的关键基石。现阶段，行业发展逻辑与资产价值评估体系迎来深度变革，政策导向、能源约束、技术升级与资本运作构成行业发展四大核心主线，主导行业估值变化与资产分化格局。依托“东数西算”等国家级工程，我国已构建完善的算力产业制度框架，能耗指标、绿电供给、合规资质以及资产证券化能力，已然成为衡量数据中心资产价值的前置核心条件。放眼全球，全球数据中心正处于基础设施投资上行周期，AI算力需求持续扩张，推动行业向区域化、低时延、边缘化方向迭代；国内市场在完成规模化扩张后，正式从规模增量时代迈入质量提质时代，行业竞争逻辑从原始资源争夺，转变为电力保障、技术适配、融资能力并重的综合实力比拼。鉴于数据中心重资产、强运营、高技术约束的特殊属性，行业估值体系区别于传统不动产，随着资本市场融资工具不断丰富，行业资产标准化进程持续加快。未来数年，行业整体维持温和增长，结构性分化趋势愈发明显，具备区位优势、清洁能源供给、高端算力适配以及成熟资本退出渠道的优质资产。3市场趋势与政策环境： 从“东数西算”到绿色低碳01算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →中国数据中心市场在过去十余年经历了从基础电信运营商主导、到云计算驱动、再到AI驱动智能算力扩张的三阶段演进。根据公开数据以及资料显示，2017年至2025年中国内地在用算力中心标准机架数量由166万架增长至1085万架，市场规模由512亿元增长至3048亿元；与2021年相比，算力规模复合增长率达到27%，未来仍预计保持18%以上的发展速度。与此同时，市场竞争结构也持续向头部聚集，2023年三大运营商仍占据56.9%的市场份额，第三方数据中心运营商占比43.1%。2025年中国内地在用标准机架数量 1,085 万架2025年中国内地市场规模 3,048 亿元中国算力中心机架规模(万架)226315401520650810900108502004006008001000120020182019202020212022202320242025.6数据来源：中国信息通信研究院云计算与大数据研究所，仲量联行整理图01.中国内地数据中心市场规模4算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →数据来源：仲量联行整理顶层设计持续强化，算力成为类“水电气”基础要素国家顶层设计持续加码，算力已逐步成长为堪比水电气的基础性公共要素。以 “东数西算” 工程为依托，我国完成数据中心空间格局重构，通过国家枢纽节点与集群布局实现算力分层配置，将高时延容忍型业务向西疏导，低时延高交互业务保留在东部都市圈。后续相关配套政策进一步统筹算力、网络、存储与应用协同发展，行业政策逻辑从单纯建设机房转向构建一体化算力体系，更加注重算力调度、网络互联与产业赋能，也使得数据中心项目价值不再局限于单体物业，而是更多取决于其在全国算力网络中的战略定位与功能地位。时间政策/文件核心导向对行业及估值的含义2022“东数西算”工程全面启动形成8大国家算力枢纽节点、10个国家数据中心集群总体布局区位判断从“单城”升级为“节点+集群+网络”视角，节点资源稀缺性抬升2023《关于深入实施“东数西算”工程 加快构建全国一体化算力网的实施意见》推动算力、电力、网络协同，提出到2025年底国家枢纽节点新增算力占全国新增算力60%以上全国化调度与绿电要求提升，枢纽节点与非枢纽节点项目的估值分化扩大2023《算力基础设施高质量发展行动计划》提出算力规模、智能算力占比、网络和存储等量化指标项目需要同时满足算力、运力、存力和应用场景要求，资产评价从土建扩展到技术能力2024《数据中心绿色低碳发展专项行动计划》提出到2025年底全国数据中心整体上架率不低于60%，平均PUE降至1.5以下，新建大型和超大型项目PUE要求更严PUE、绿电占比、余热利用、能耗审批等成为价值折现的重要变量2024—2025专项债、机构间REITs、公募REITs等配套政策持续推进将云计算、数据中心、算力设备纳入支持范围，促进基础设施融资创新具备稳定现金流和标准化信息披露条件的项目退出路径改善，资本化定价基础增强5算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →绿色低碳与算电协同， 正在重塑门槛如果说 “东数西算” 重构了行业空间布局，绿色低碳政策则筑牢了数据中心可持续发展底线。AI算力需求驱动机房高密度高负荷运行，使数据中心成为典型能源敏感型基础设施。国家明确划定PUE、上架率等硬性指标，分层收紧新建及枢纽节点能效标准，彻底摒弃粗放式扩张与“先建后招”的传统开发模式。电源保障、能评合规、PUE水平与冷却升级空间，已成为项目落地、运营及资本化的关键门槛。从估值来看，绿色低碳不仅抬升成本约束，更深度影响收益水平、资产流动性与退出路径；具备能效优势、绿电供给及算电协同能力的项目，盈利韧性更强，更易获得政策与资本青睐，最终形成更高收益稳定性与估值溢价。制度从“能建”走向“能退”， 资本市场框架正在成形数据中心行业历来存在重资产投入大、投资回收期长，而资产交易与退出渠道不足的痛点。随着专项债扩容、机构间及公募 REITs稳步推进，行业逐步形成“开发—运营—证券化退出”的资金闭环。开发端，专项债、信贷及产业基金仍是主要融资渠道，但资金投放愈发看重项目合规性、能耗电力方案与产业适配能力，合规完备度已成为资产价值的重要组成部分，退出路径清晰的项目可享受更低风险溢价。存量资产层面，REITs不仅拓宽了融资渠道，更倒逼资产在收益稳定性、信息披露与运营透明度上提质升级；后续随着算力基础设施证券化案例增多，国内数据中心行业长期缺乏市场化估值锚的现状也将得到改善。回目录 →6算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →数据中心满足收益型物业的基本特征：其存在稳定的可出租/可交付能力，能够向客户持续提供空间、供电、冷却、安全、网络与运维服务，并以机柜、功率、机房面积或定制容量等方式形成租金与服务费收入。然而，与办公楼、物流园不同，数据中心的“可出租能力”不是由建筑面积单独决定，而是由电力容量、制冷系统、网络连接、供电冗余与上架效率共同决定。换言之，数据中心真正被交易的不是“壳”，而是可持续输出的IT负载能力。这意味着，数据中心本身往往是“土地+建筑+机电设备+电力接入条件+运营体系”的组合体。若资产结构中仅有土地和建筑物这个壳子、但无足够电力指标、无可靠供电方案、无成熟运营能力，则即便建筑本身完工，也不必然形成高质量现金流。相反，在同等建筑面积下，具备更高可用功率、更优PUE、可兼容液冷和更高机架密度的资产，往往可以承接更优质的客户需求，形成更高的单位容量收益和更强的退出吸引力。重构数据中心价值逻辑02图02.数据中心房地产估价的价值传导链数据中心的“可出租能力”不是由建筑面积单独决定，而是由电力容量、制冷系统、网络连接、供电冗余与上架效率共同决定。换言之，数据中心真正被交易的不是“壳”，而是可持续输出的IT负载能力。资源与投入土地/区位 电力指标 变电站与路由资源技术与能效机架密度 PUE/液冷 冗余与可扩展性经营现金流租金与服务费 上架率/续租率 电价与运营成本风险定价折现率 资本化率 流动性补偿估值结果市场价值投资价值抵押与证券化资料来源：仲量联行7算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →图03.数据中心运营成本构成数据中心估值通常以收益法为主，因为市场参与者购买数据中心的根本逻辑在于未来可实现的经营现金流，而不是静态的土地或建筑成本。评估师在搭建现金流模型时，需要同时回答三组问题：资料来源：仲量联行整理资料来源：仲量联行表04.收益法下数据中心估值的关键参数及其含义参数估值关注点对价值的典型影响机柜/功率单价是否为含电价、是否含运维、是否具备升级空间单价越高，收入基数越高，但需匹配市场可持续性签约率与上架率合同约定保底上架率也是关注重点之一爬坡越快，现金流兑现越快，现值越高客户质量客户信用、行业景气、是否为头部云厂商/互联网/金融客户客户违约风险低，折现率可适度收敛电价与PUE电价机制、绿电比例、冷却方案、峰谷负荷管理成本越稳定、PUE越优，NOI越稳健持续资本开支UPS、空调、变压器、柴发、液冷改造等更新节奏Capex越高，对自由现金流的侵蚀越大折现率/退出率行业风险、流动性补偿、电力确定性、技术兼容性风险越低，折现率与退出率越低，价值越高56.7% 电力成本25.6% 折旧3.7% 人工费14.0% 其他相比传统物业，数据中心模型对“投产节奏”和“持续资本开支”的敏感度更高，因为机电设备折旧、替换和技术迭代会持续吞噬自由现金流。收入端应围绕“租金水平—签约率—上架率—客户质量—续租率”展开。机柜服务费收入可以按机柜计费、按功率计费、按机房面积计费或采用定制容量的方式形成。批发型资产通常租期较长、客户集中度高，爬坡阶段的签约和上架不同步；零售型资产单价更高但运营复杂度更大。对于评估师而言，关键不是只看合同签约面积，而是判断合同是否对应实际投产能力、客户是否具备稳定付款能力、上架爬坡是否与机电交付和客户测试周期匹配。成本端则由电费、折旧、人工和其他运营成本构成。根据行业公开资料显示，数据中心运营成本中电力成本约占56.7%，折旧约25.6%，人工费约3.7%，其他成本约14.0%。在很多项目中，电费既是最大成本项，也是最重要的风险传播项：如果电价由业主承担且无法完全向客户传导，NOI将对电力采购方式和能效水平高度敏感；如果合同为全包电模式，则PUE、电价及负荷率的任何变化都将直接放大估值波动。1 收入如何形成以及能否持续2 成本是否可预测且可传导3 项目风险是否足以支撑所采用的折现率和资本化率8算力新基建价值重构：AI驱动下数据中心资产估值管理回目录 →数据中心的收益法应用必须比传统物业更精细。折现率与资本化率的选取，应重点考察行业风险、运营成熟度、区位能级、改造因素、运营管理能力、租户质量、租约结构、能评及合规风险、市场供需竞争风险、交易流动性补偿以及未来增速预期。已有研究指出，国内数据中心合同期内通常不设置服务费增长，长期增长率预计不高于1.5%；同时，相对而言，数据中心的交易活跃度更低、运营更复杂、资产差异性更大，因此其折现率通常应高于同区位高标物流，以反映更高的风险回报要求。折现率与资本化率：数据中心评估核心方法039算力新基建价值重构：A...